Praha v prvním čtvrtletí = výrazný nárůst cen nemovitostí
20.04.2007
V průměru o 4 procenta vzrostly ceny bytů v Praze během prvního čtvrtletí tohoto roku. Podle odborníků bude tento trend pokračovat. "Prodej bytů se zrychluje a tak se neobáváme toho, že by ceny tento rok stagnovaly, nebo dokonce klesaly," říká ředitel realitní kanceláře MEXX Reality René Hradecký. Podle něj je největší zájem o byty v osobním vlastnictví, u kterých většinou není problém získat hypotéku. "U družstevních bytů se hypoteční úvěr shání hůře, protože banky většinou požadují ručení jinou nemovitostí," vysvětluje Hradecký. Z tohoto důvodu jsou také rozdíly mezi oběma typy bytů poměrně značné. "Například u bytu 3+1 v širším centru Prahy je rozdíl cen bytů v družstevním a osobním vlastnictví nejméně 300 až 500 tisíc korun, při podobné kvalitě a lokalitě bytu," říká Hradecký s tím, že v současné době vstupují na trh silné ročníky ze 70tých let, které zakládají rodiny, jejichž poptávka se také podepisuje na rostoucí ceně nemovitostí. "U nich je trend jednoznačně směřovaný k vlastnictví nemovitosti a ten bude pokračovat i v budoucnu," dodává Hradecký.Zájem roste ovšem i o pozemky v okolí Prahy, kde vznikají nová a nová satelitní městečka. Ceny pozemků v blízkosti dálnic D1 a D8 stouply za první čtvrtletí přibližně o 5 procent. Pokud byly například Průhonice na dálnici D1 dříve vnímány jako okraj města, dnes to samé platí pro Mirošovice. Největší zájem je pak o oblasti Strančice, Herink nebo Velké Popovice. Hlavním kritériem, které v tomto případě určuje cenu je zajištění všech inženýrských sítí, dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost, jako jsou obchody, školy a úřady. V případě rodinných domů u Prahy je největší zájem o ty, jejichž cena nepřesahuje 3 miliony korun. Právě těch je na trhu ale největší nedostatek. "Zájem je hlavně o pozemky větší, než 1000 metrů čtverečních a rodinné domy v oblastech do 25 kilometrů od Prahy," říká Hradecký. Podle něj dalšímu zvyšování cen napomůže výstavba dopravního okruhu kolem Prahy a připravované rychlostní silnice. "Například v Dolních Břežanech za poslední dva roky stoupla cena pozemků až o 40 procent," tvrdí Hradecký s tím, že velký potenciál, co se týče růstu cen mají i další lokality, u kterých se plánuje výstavba rychlostních komunikací.
"Obecně platí, že ceny nemovitostí v dané lokalitě, a to i ceny panelových bytů, dále zvyšuje výstavba nových developerských projektů," dodává Hradecký. Těch je přitom na trhu v současné době poměrně značná nabídka a zájemci o nové byty tak přestávají kupovat ještě před zahájením stavby, jak tomu bývalo před několika málo lety. Klienti navíc začínají objevovat i hůře prodejné projekty. "Zájemci o byty se oproti minulým letům hodně změnili. Jsou náročnější jak na kvalitu stavebních prací a vyšší standardy, tak i na lokalitu nemovitostí. Vyžadují hlavně dobrou dopravní dostupnost a metro do 10ti minut chůze bývá často podmínkou. Důležitá je ovšem i vybavenost lokality, obchody, zeleň a možnosti parkování," říká Hradecký. Proti minulým rokům roste zájem i o větší byty, hlavně ty s velikostí 2+1, nebo 3+1, ale dobře se prodávají i větší. Nejžádanější jsou přitom ty, s cenou 50 až 60 tisíc korun za metr čtverečný.
Růstu cen by v příštím roce měla navíc napomoci zásadní změna na českém realitním trhu, která souvisí se vstupem ČR do Evropské unie. Od roku 2008 totiž budou moct nemovitosti kupovat i fyzické osoby ze zahraničí, které dosud za tímto účelem musely složitě zakládat společnosti s ručením omezeným. "V této souvislosti neočekáváme ale žádný dramatický nárůst cen. Spíše půjde o pokračování jejich mírného zvyšování v průměru 8 až 12 procent za rok, a to nejméně v následujících dvou letech," říká Hradecký.
Největší nárůst cen nemotivostí, kolem 5ti procent za první tři měsíce tohoto roku zaznamenala Praha 9, a to hlavně Letňany a Prosek, kde se v současné doby ceny bytů pohybují už i kolem 50ti tisíc korun za metr čtvereční. "Tyto lokality mají před sebou masivní rozvoj, staví se tam desítky bytových projektů a díky výstavbě metra bude tato oblast stále atraktivnější," říká Hradecký. Dalšímu rozkvětu této lokality by mělo napomoct dokončení severní části pražského okruhu a zřejmě i uvažované pořádání Olympijských her v Praze. "Pražská devítka už definitivně ztratila pověst průmyslového předměstí a dopravně těžko dostupných sídlišť," dodává Hradecký.
Podobně silný růst cen se projevil i v některých dalších částech města, například na Vinohradech a na Žižkově, kde se v současné době staví luxusní projekt Central Park. Vedle známého parku Parukářka bude cena za metr čtvereční dosahovat 90ti tisíc korun za metr. "Ceny rostou ale také v Praze 6 a v Praze 5, hlavně na Smíchově, který se pomalu dostává mezi prestižní lokality," vysvětluje Hradecký.
Zcela výjimečnou pozici na pražském realitní trhu si ale ponechává Praha 1, zvláště pak Staré Město, kde cena bytu dosahuje i 200 tisíc korun za jeden metr čtvereční. "Zde se procentuální nárůst odhaduje jen velmi těžko, protože ceny tady určují individuální poptávky. Navíc je tady velký problém s parkováním a pokud je k bytu zajištěno právě i parkování, cenu bytu to zvedá až o několik desítek procent," vysvětluje Hradecký s tím, že zájem v této oblasti je hlavně o rekonstruované byty připravené k nastěhování. 200 tisíc korun za metr zaplatí klienti v nejluxusnějších projektech, jejichž obyvatelé budou mít k dispozici služby u nás vídané snad jen v amerických filmech. "Když si vzpomenete třeba ve čtyři hodiny ráno, že potřebujete vyvenčit psa, tak zavoláte službu a ona vám ho vyvenčí," vysvětluje Hradecký. Podobnou cenu za byt zaplatí také budoucí obyvatelé projektu ve Františkánské zahradě u Václavského náměstí, kde nejdražší byt stojí téměř 65 milionů korun.
Mírnější nárůst cen, o dvě až tři procenta, zaznamenala například Praha 10, Praha 7 a Praha 4, kde stoupaly ceny i u panelových bytů v osobním vlastnictví. Ceny naopak stagnovaly v okrajových oblastech Prahy, zvláště pak v těžko dostupných lokalitách. Nárůst cen se pak neprojevil ani u bytů v družstevním vlastnictví mimo centrum Prahy.
Pokles cen lze ale na druhou stranu vidět u pronájmů v některých méně atraktivních lokalitách. "Předpokládáme, že se tak stalo díky zvýšenému zájmu o koupi bytů a o hypotéky," vysvětluje Hradecký. Při úspěšném pronájmu je podle něj důležitá zejména lokalita, nejlépe u stanice metra, občanská vybavenost a zařízení bytu. Samozřejmostí je prý pak kuchyňská linka, myčka nádobí, pračka i vybavení nábytkem. Velkým plusem je pak také dobrá možnost parkování.
Podle Hradeckého je možné do konce tohoto roku očekávat pravděpodobně mírné zpomalení růstu cen. "Během celého roku očekáváme nárůst v rozmezí 8mi až 12ti procent, první čtvrtletí tedy rostlo o něco rychleji, než porostou ceny po zbytek roku," vysvětluje Hradecký. Podle něj ceny potáhne nahoru stále zájem o vlastnictví bytů, silné ročníky ze sedmdesátých let a další budování nových developerských projektů.
"Ceny porostou hlavně tam, kde bude metro," odhaduje Hradecký a investorům do nemovitostí doporučuje sledovat hlavně pražské mapy a to, kde budou budoucí stanice metra. Cenu podle něj bude také ovlivňovat budování pražského okruhu. Razantní nárůst cen lze tedy očekávat také v oblastech Suchdola a Bohnic.
