Ekonom: Praha čeká na nový luxus
30.09.2010
Drahé byty sice v nabídkách realitních kanceláří jsou, ale řada z nich není skutečně luxusní.
Na luxusní bydlení dnes čeká v Praze zhruba padesátka potenciálních kupců. Avšak opravdu přepychové nemovitosti na trhu chybějí.
„Kdyby se na pražském trhu najednou objevilo 50 výjimečných bytů v hodnotě 50 až 100 milionů korun, které by požadavky klientů splňovaly, prodaly by se okamžitě“,tvrdí Jaroslav Žižka, vedoucí oddělení prodejů společnosti Svoboda Williams, která se v Česku specializuje na prodej luxusních nemovitostí.
Mít prostorný špičkově vybavený byt totiž nestačí k tomu, aby se jeho majitel mohl chlubit luxusním bydlením. Důležitá je i adresa.
„V žádném případě nemůže jít o výstavbu na zelené louce, ale spíše o proluku po zboření staršího činžovního domu například na Malé Straně“,vysvětluje Roman Bajčan, marketingový ředitel holdingu Mexx Group.
Mezi nejatraktivnější nemovitosti se tedy řadí kompletně zrekonstruované činžovní domy, nejlépe s výhledem na historické jádro města: v Pařížské ulici a jejím okolí, u Staroměstského náměstí, v okolí Kampy a vltavského nábřeží.
Jedním z příkladů opravdu luxusního bydlení je projekt Rezidence Kampa ve Všehrdově ulici na Malé Straně. Jedná se o rekonstrukci neorenesančního činžovního domu z druhé poloviny 19. století, která momentálně probíhá. Navzdory tomu, že cena za metr čtvereční dosahuje až 300 tisíc korun, je už zarezervována více než polovina z 25 bytů. Budoucí majitele bude těšit i výhled do soukromých zahrad.
Do budoucna se navíc chystá i další projekt luxusního rezidenčního bydlení na Kampě.
Pod drobnohledem
Cena u nejšpičkovějších bytů by měla začít na 150 tisících korunách za metr čtvereční. Za takové peníze si zájemce kupuje také servis. Samozřejmostí je nejen 24hodinová recepce i ostraha objektu. V řadě případů lze kromě samotného bytu využívat například k důležitým obchodním schůzkám i apartmány situované v tomtéž domě.
Návrhy interiéru i jednotlivých doplňků jsou vždy vkládány pouze do rukou špičkových designérů. Vše musí být vyrobeno z přírodních materiálů.
V případě podlah jednoznačně převažují exotická dřeva, která mají vysokou únosnost. „Neexistuje, aby byly podlahy vyrobeny z místních materiálů, jako je dub nebo jasan,“ potvrzuje Bajčan.
Rozměry kuchyní odpovídají téměř velikosti obýváků v běžných bytech. Nepostradatelnou součástí bývají pracovní ostrůvky, které nabízejí vyšší komfort přípravy jídel.
Na koupelny se pohlíží jako na komplexní relaxační místa. Vany jsou v nich umístěny v centrální pozici, čímž vytvářejí charakter celé místnosti. Nesmějí také chybět propracované sprchové systémy.
Není luxus, co se třpytí
Trh s luxusními nemovitostmi dnes tvoří pouze tři procenta realitního trhu. Mnoho z na první pohled přepychových bytů totiž skrývá nepřeberné množství vad, a tudíž nemohou být zařazeny do kategorie skutečného luxusu. Patří mezi ně třeba ty, které vznikly přístavbou na starých činžovních domech v centru hlavního města.
Navzdory dobré adrese jsou takové nemovitosti neprodejnými stálicemi v nabídce realitních společností. „Pokud se byt nachází v domě, který není kompletně zrekonstruován, tak se stát luxusním ani nemůže,“ říká jednatel developerské společnosti Crescon Jan Jerie.
Může proto dojít k situaci, že přepychové byty ve dvou sousedících, avšak kvalitativně rozdílných domech se budou výrazně cenově lišit. Zatímco v jednom dáte za metr čtvereční 200 tisíc korun, ve druhém zaplatíte o polovinu méně.
Databázi také opustily podkrovní byty. „Šikmé stěny nejsou praktické a dle mého mínění jsou pro luxusní nemovitost nevhodné,“ upřesňuje Jerie. Podle něho musí být také vyřešené parkování.
Ostatně to je problém luxusního bytu v komplexu Myšák Gallery ve Vodičkově ulici v centru Prahy. „Parkování je zde přímo hororový zážitek,“ říká Roman Bajčan. Byt o rozloze 362 metrů čtverečních s hezkým výhledem, který byl původně nabízen za 75 milionů korun, musel tak být kvůli přetrvávajícímu nezájmu zlevněn o desítky milionů. Nového majitele ještě pořád nemá.
Bydlení v oblacích „letí“
Punc luxusu si získává i takzvané bydlení ve výškách. „Jelikož se v Praze příliš mrakodrapů nerealizuje, jedná se i do budoucna o výjimky,“ vysvětluje Jaroslav Žižka. Proto jsou žádané lokality jako Pankrácká pláň, Kavčí hory, okolí ulice Lopatecká v Podolí, Hřebenky a samozřejmě Staré Město.
Na to vsadila například společnost ECM, která se na Pankrácké pláni rozhodla postavit 104 metrů vysoký obytný dům. V nejvyšších patrech mají vzniknout tři rozlehlé luxusní byty.
Ceny těchto takzvaných penthousů začínají na 126 milionech korun. Ve třech podlažích s plochou od 400 metrů čtverečních si budoucí majitel užije kromě vlastního výtahu také obrovskou terasu nebo čtyři parkovací místa ve vlastní garáži.
Do luxusního bydlení patří také vily v pořizovací ceně od 80 milionů korun. Pevné místo na špici si drží zejména ty na Ořechovce, Hanspaulce, v Bubenči, Na Hřebenkách a v Podolí. „Výjimečně jsme zaznamenali i prodeje, kde součet pořizovací ceny vily a nákladů na rekonstrukci přesáhl 200 milionů korun,“ říká Jaroslav Žižka.
Mapou proti spekulacím
Problém je, že na poptávce po luxusním bydlení v atraktivních lokalitách se snaží někteří majitelé nemovitostí vydělat. Bez ohledu na stav objektu chtějí využít „dobré adresy“ a nasazují neadekvátně vysoké ceny. Ty pak odrazují investory, aby přebudovali nabízené reality v luxusní rezidenční projekty.
Zabránit „šponování“ cen podle adres by mohlo zavedení cenových map, které by odrážely obvyklé ceny nemovitostí v dané oblasti. Podle Jaroslava Žižky nebude bez těchto relevantních dat trh nejluxusnějších nemovitostí nikdy dostatečně pružně fungovat. Často se totiž stává, že realitní odborníci posuzují projekty, které se zde ještě nikdy nerealizovaly.
Tvorba cen je pak často přinejmenším spekulativní a předražené nemovitosti pak běžně „visí“ v nabídce rok či dva.
