Lidové noviny: Nájem je v této době vyhazování peněz
07.10.2010
V Česku je už běžnou praxí, že si realitní kanceláře navzájem vykrádají nabídky nemovitostí. "Je nutné, aby realitky začaly fungovat kompatibilně. Toto prostředí se musí zkulturnit," říká Josef Šinágl, generální ředitel Mexx Reality.
LN: Jak se teď obecně daří prodávat nemovitosti? Většině realitních kanceláří šly prodeje dolů a na výraznější oživení poptávky to zatím nevypadá.
Nemůžu říci, že by se nedařilo prodávat, ale objem transakcí se určitě oproti minulému roku snížil.
LN: O jaké nemovitosti je teď největší zájem? Předpokládám, že o levnější starší byty.
Zájem je samozřejmě o byty, které mají rozumně nastavenou cenu. V dnešní době už to není o nabídkách, ale o poptávajících. Oni mají teď prim, oni mají peníze. Každopádně přetrvává zájem o standardní byty 3+1 a 2+1 v panelové výstavbě, kde nedávná situace na trhu dokázala ceny stlačit k reálným hranicím. A pak obecně o byty v širším centru města s dobrou dopravní dostupností, občanskou vybaveností a parkováním.
LN: Existuje ještě stále takový rozdíl mezi nabídkovou cenou a konečnou kupní cenou?
To je ovlivněno potřebou prodávajícího - jak moc na prodej nemovitosti spěchá. Když tolik nespěchá, může mít i vyšší požadavek. Když ho tlačí čas, musí se víc přiblížit reálné ceně.
LN: Jak vidíte budoucí vývoj cen? O starších nemovitostech odborníci tvrdí, že jejich cena ještě poklesne.
Já s tím nesouhlasím. Vím, že někteří kolegové z realitní branže toto deklamují. Žádný zásadní pokles cen už neočekávám, a pokud, tak jen ve výrazně nezajímavých lokalitách se špatnou dostupností nebo u nemovitostí ve špatném stavu. Pak také možná v regionech s velkou nezaměstnaností. Ale když vezmu třeba Prahu a Středočeský kraj nebo silnější regiony, tak si troufám tvrdit, že k žádnému výraznému poklesu nedojde. Lidé z regionů se budou více stěhovat za prací, což bude nahrávat pronájmům. To je také jeden z předmětů naší zprostředkovatelské činnosti. Z mého pohledu je však nájem v dnešní době vyhazování peněz.
LN: Neříkáte to proto, že z nájmů nemáte takové provize?
Takhle bych to neformuloval. Samozřejmě rozdíl v provizi tam oproti prodeji je, na druhé straně je obrovský rozdíl v celé agendě. Jinou práci a čas musíte věnovat prodeji a jinou pronájmu, kde je to většinou o jedné smlouvě.
LN: Jaké marže máte u pronájmů?
Standardní je, že se nejčastěji bere marže ve výši jednoho nájmu z obou stran. U prodejů je to buď procentuální, nebo fixně stanovená částka. Tu procentuální máme okolo tří procent.
LN: Prodáváte i nové byty developerských firem? Na ty většina lidí kvůli ceně nedosáhne.
Ano, teď se tu objevil nový prvek, kdy se prodává za výhodnou cenu byt, který není zařízený. My pak konečnému zákazníkovi poskytneme servis, jakou chce dlažbu, jaké obklady, dveře a podobně.
LN: Proč si to developeři neprodají sami a obracejí se na realitky?
Dříve neměli s prodejem problém, kupovalo se vše, co se postavilo. S příchodem krize to přehodnotili. Přece jen realitní kanceláře mají široké portfolio klientů. Jestli je cena rozumně nastavena, tak se nám daří přesvědčit ke koupi i klienta, který zpočátku o novém bydlení neuvažoval. Takže jsme schopni oslovit daleko širší skupinu než marketing developerů.
LN: Jste schopni přimět developera, aby šel s cenou dolů?
V případě některých se nám to daří. Pak se to samozřejmě odrazí na úspěšnosti jejich prodeje. Když už má developer nastavené ceny z doby konjunktury, nemá moc kam couvat.
LN: Podle informací statistického úřadu za poslední rok výrazně stoupl počet nových realitních kanceláří. To znamená, že vám narůstá konkurence.
Je to možná lehký odraz toho, že mnoho lidí, kteří se pohybují v této branži, počítá v horizontu tohoto a příštího roku s oživením trhu. Neznamená to, že teď fyzicky realitní činnost provozují, ale dopředu si pořídili živnostenský list. Za spoustou nově vznikajících realitních kanceláří můžou stát i spekulanti. S klasickou činností realitky to nemusí mít nic společného.
LN: Problém je, že realitní činnost je volná živnost a může ji vykonávat takřka každý.
Přesně tak. Je potřeba změnit legislativu. To je jedna z našich snah jakožto zakládajícího člena komory realitních kanceláří. Dnes když se probudíte a máte čistý trestní rejstřík, můžete si jít zažádat o živnostenský list a oni vám ho vydají. V podstatě nic tuto živnost neomezuje a není nad ní žádný dohled.
LN: Vnímáte tyto živnostníky jako konkurenci?
Jako konkurenci spíš ve špatném slova smyslu. Nechci samozřejmě házet všechny do jednoho pytle, ale je to o kvalitě služeb. Jestliže nějakou službu získám jakožto zákazník levně, měl bych se zamyslet nad tím, kde se šetří a kde utrpí kvalita. Mám na mysli takové ty "garážové" kanceláře, kde kvalita služby nemusí odpovídat tomu, co klient požaduje. Tím nechci říci, že to je o velikosti kanceláře. I malá realitka může odvádět kvalitní služby.
LN: Přišla Česká komora realitních kanceláří s nějakým legislativním návrhem, který by realitní činnost upravil?
Ten nápad není nový, komora s ním přišla před třemi lety. Už dokonce začala fyzicky připravovat nějaké legislativní znění. Bohužel tomu nepřála tehdejší politická situace. Bylo to vnímáno jako zásah, který není vhodný pro klienty. Teď si myslíme, že by mohly být podmínky mnohem lepší, a chceme se k tomu procesu vrátit. Ale je to běh na dlouhou trať.
LN: V Česku je bežnou praxí, že si realitky vykrádají nebo přebírají nabídky nemovitostí mezi sebou. Znám případy z praxe, kdy majitel prodával dům přes jednu realitku a po pár dnech jej bez jeho souhlasu objevil v nabídkách i dalších realitek. Setkáváte se s tím?
Určitě, to se stává. Některé realitní kanceláře vykrádají konkurenční nabídky. Stane se, že nám klient řekne, že svoji nemovitost objevil v nabídce jiné firmy, se kterou nikdy nehovořil. Takže toto je další důvod, proč bychom chtěli, aby došlo k nějakému zkulturnění tohoto trhu.
LN: Vzájemné dobrovolné vyměňování nabídky a poptávky by však naopak mohlo být pro realitky přínosné.
My v rámci komory nemáme problém mezi sebou obchodovat, vyměňovat si klienty a poznatky. To bychom chtěli dostat do širšího okruhu kanceláří i nových členů komory. Naším cílem je, abychom jako komora zaštítili realitní kanceláře daleko víc než klienty. Jde o to, aby realitky začaly fungovat kompatibilně.
LN: Jak to funguje v praxi, když jedna realitka prodá nemovitost, kterou primárně nabízela jiná? Platí jí nějaká procenta?
Určitě. Je to vždycky o vzájemné dohodě, jsou zde nepsaná pravidla, která se dají ošetřit i smluvně. Já jako jedna strana mám nabídku, ty jako druhá strana máš poptávku a je logické, že všichni chceme udělat obchod. Než čekat a naivně si myslet, že to zobchoduji sám za dlouhou dobu, raději obchod udělám dříve s partnerem a podělíme se.
LN: Jaké procento exkluzivních smluv máte z celkového počtu obchodů?
Jsme teď na nějakých třiceti až čtyřiceti procentech.
LN: Když vám ale někdo přetáhne klienta, přijdete o provizi.
Je to především o smlouvách. Nemůže se to stát, jestliže smluvní vztah mezi prodávajícím a kanceláří je dobře nastaven. To je důvod, proč voláme po tom, aby byl co největší počet exkluzivních smluv. I když si to klienti nechtějí připustit, tak exkluzivní smlouva daleko víc hájí jejich zájmy. Realitka, se kterou mají smlouvu, se snaží eliminovat právě podobné praktiky některých kanceláří, které mohou devalvovat cenu klientovy nemovitosti. Někdy se to bohužel hůře vysvětluje, protože prodávající žijí v mylné představě, že čím víc kanceláří, tím víc zájemců.
LN: Může se majitel proti vykrádání nabídky své nemovitosti nějak bránit?
Většinou se na nás klient obrátí s tím, že někdo nabízí neoprávněně jeho nemovitost, a my zjednáme nápravu.
LN: Jak zjednáte nápravu? Nemůžete přece konkurentovi zakázat, aby danou nemovitost nabízel.
My jako kancelář ne, ale prodávající ano. Jestliže mu nedá ke své nemovitosti žádná dispoziční práva, může ho vést až k trestněprávní odpovědnosti.
LN: V případě žaloby klient ale těžko prokáže, že byl konkurenční realitkou nějak poškozen.
Prokázat se to dá, hlavně ve spojitosti s kanceláří, která ho zastupuje. My stanovíme nějaké parametry a nekalý konkurent nám je devalvuje, protože koncový klient, tedy kupující, pak nevidí exkluzivitu dané nabídky.
LN: Jaký je zájem o elektronické aukce? Kolik jste dosud tímto způsobem prodali nemovitostí?
Já bych řekl, že čím dál více. V tuto chvíli spíše větších objektů. Za poslední dva tři měsíce máme dost úspěšných elektronických aukcí, objem transakcí přesahuje dvě stě milionů korun. Co jsme v aukci vyhlásili, tak jsme prodali. Takže je tu stoprocentní úspěšnost.
LN: V čem spočívá výhoda těchto aukcí? Zájemce si stejně musí jít nemovitost prohlédnout.
To je pravda. I když znám pár případů, kdy tomu tak nebylo. Asi největší výhodou je časová úspora. Kromě prohlídky vlastně nemusíte opustit domov nebo kancelář, jako vítěz aukce i jako vyhlašovatel.
LN: V případě, že zvítězím v aukci, je to závazné?
Je to o tom, jak se ten model nastaví. Jsou modely, kde to je závazné, pak jsou jiné, kde je vyhlašovatelem nastavena minimální požadovaná cena. Pokud jí není dosaženo, vyhlašovatel nemusí uzavřít kupní smlouvu. Na to jsou účastníci aukce vždy dopředu upozorňováni.
LN: Jaká je výhoda těchto aukcí pro majitele nemovitosti?
I pro prodávajícího to znamená časovou úsporu, náklady jsou nižší než u klasické dražby. A tak dosáhne navýšení ceny. U většiny inzerátů máte nějakou požadovanou částku. Buď je předimenzovaná a musíte zlevňovat, nebo je zajímavá a za tu prodáte. Ale už se nedozvíte, jestli jste nemohla prodat o něco dráž. U přímého prodeje nedochází k takovému arabskému trhu.
Rozhovor s Josefem Šináglem, generálním ředitelem Mexx Reality najdete zde.
Rozhovor s Josefem Šináglem, generálním ředitelem Mexx Reality najdete zde.
